Facilidade para retomar o imóvel ajuda expansão


Criada há pouco mais de dez anos, a alienação fiduciária se consolida como um dos fatores mais importante para o atual ciclo de expansão do crédito imobiliário. Nos últimos anos, as taxas de inadimplência tem se mantido em patamares baixos, na casa dos 3,5%, inferior aos 18% do início dos anos 2000 (antes da alienação). Nos empréstimos mais recentes, principalmente aqueles concedidos depois de 2005, o atraso acima de 90 dias é inferior a 1%.

Não há dados oficiais sobre a parcela da carteira composta por contratos alienados, mas a maior parte das novas operações usa essa figura jurídica. E a experiência é positiva, na avaliação de Antônio Barbosa, diretor do Banco Real. Segundo ele, a carteira imobiliário, em geral, apresenta ciclos de alta dos atrasos, mas sempre em patamares inferiores a dois meses. De fato, os contratos sem pagamentos entre 15 e 60 dias avançaram 15 pontos percentuais nos últimos três anos, para 40,3% do total. Mas os níveis não superam esse patamar. Os atrasos acima de 60 dias, prazo médio usado pelos bancos para alertar o mutuário, recuaram 21 pontos nesse mesmo período.

Uma das explicações para que os atrasos não se transformem em inadimplência, segundo o diretor do Real, é que as pessoas evitam atrasar os pagamentos da casa própria por períodos muito longos para não correr o risco de perder o bem. "A última coisa que o cliente vai deixar de pagar é a casa. Ele até deixa atrasar outros endividamentos para não perder a casa."

No Santander, os dados também são animadores, na avaliação de Ana Isabel Perez, vice-presidente de crédito imobiliário da instituição. "A nossa carteira é muito nova, mas a inadimplência acima de 90 dias está em 0,2%."

Um dos exemplos mais bem emblemáticos é o da Brazilian Securities. Quando se preparava para ampliar a atuação no mercado de securitização de recebíveis imobiliários, a companhia comprou, em 2001, uma carteira de crédito habitacional com histórico de inadimplência do antigo Plano 100, da construtora Rossi, para testar se a retomada do imóvel com alienação fiduciária de fato funcionava. Depois de sete anos e mais de 200 processos, o saldo é de 100% de sucesso na retomada e perda financeira inferior a 1%. A alienação fiduciária para os empréstimos imobiliários foi criado pela Lei 9514/97 e não começou a ser usada de imediato, pois os bancos tinham dúvidas sobre o comportamento do judiciário. A Caixa Econômica Federal foi a pioneira, em 2000.

A grande diferença que tem garantido o bom comportamento da carteira imobiliária é que, depois da alienação fiduciária, o tempo de retomada do imóvel caiu de cerca de oito anos, para menos de doze meses.

Isso foi possível, explica Maria Cecília Guimarães Isoldi, sócia da área imobiliária da Mattos Filhos, pois a execução é extrajudicial, ou seja, não há envolvimento dos tribunais. Nos processos de retomada em contratos que utilizavam a figura da hipoteca, toda a tramitação era feita na Justiça, enquanto no caso da alienação todo o trâmite corre no próprio cartório de registro de imóveis.

A diferença legal é que, pelo contrato de financiamento com alienação, o comprador fica apenas com a posse do bem, mas a propriedade continua com o credor, semelhante ao instrumento usado na compra de veículos. Assim que o mutuário atrasa as prestações, portanto, os bancos podem acionar o cartório, que notifica o cliente sobre o prazo de 15 dias para quitar o débito. Se o prazo não for cumprido, o banco pode realizar o pagamento do Imposto de Transmissão de Bem Imóvel (ITBI) e a unidade passa a ser do banco.

Mesmo o processo de reintegração de posse é bem mais rápido, conta Maria Cecília, pois pode ser feito via medida liminar. Por lei, na alienação fiduciária, as empresas têm de transcrever no contrato passo-a-passo todo o procedimento no caso de não pagamento. Isso tem um "efeito psicológico muito grande nas pessoas".

Em geral, no entanto, os bancos conseguem acordos com os clientes, afirma Luís Paulo Serpa, advogado do escritório Pádua Serpa, que presta serviços aos bancos de administração de carteira e realização do processo de retomada e de leilão. Segundo ele, em 80% a 90% dos casos se consegue fazer uma repactuação do atraso.

No caso do Banco Real, conta Barbosa, desde 2005 não houve nenhuma retomada de imóvel. "Temos um esquema de cobrança, mas dentro dos parâmetros de relacionamento com o cliente, com contatos amigáveis, prevenindo-o da importância do pagamento."

Depois da retomada, o banco realiza um leilão público com lance mínimo no valor de avaliação do imóvel. Se não houver comprador, num prazo de 30 dias, é realizado um segundo leilão, agora com valor mínimo no valor da dívida. Se mais uma vez não houve comprador, o bem passa para o patrimônio do banco. Aí surge outra diferença em relação à hipoteca. Na alienação, a divida se limita ao valor do leilão. Na hipoteca, o banco poderia executar outros bens, caso o valor arrecadado não cobrisse a dívida. Fonte: Valor - 25/07/2008