Os Quoruns nas Assembleias

As assembleias gerais de condomínio assumem importantíssimo papel na administração interna dos edifícios. Tal importância é uma decorrência do fato de a Assembleia Geral de condôminos ser o órgão máximo dentro do condomínio, pois se trata do conjunto de propriedades, representada naquele ato específico.

Cabe ser mencionado, que o corpo diretivo do condomínio é formado, como um País, de três poderes distintos, mas não necessariamente harmônicos entre si, como sejam:
a) o síndico, que representa a toda a comunidade;
b) o conselho fiscal ou consultivo, que dá suporte ao síndico e opina sobre os gastos efetivados e, finalmente,
c) a assembleia geral, que é o órgão que decide a respeito dos temas importantes do dia-a-dia do condomínio, bem como julga recursos a ela apresentados por condôminos que tenham sido multados pelo síndico por condutas contrárias à convenção condominial, ou ao regulamento interno.

As assembleias gerais deverão obedecer à convenção condominial e a lei a partir do momento de sua convocação, com a inscrição dos assuntos que deverão ser debatidos, bem como durante o seu curso, inclusive no momento das votações e, por fim, no que se refere a formalização da ata.

No que se refere à convocação de assembleias gerais, dois importantes aspectos sempre se destacam:

Assembleias Ordinárias- que são aquelas que se realizam obrigatoriamente uma vez por ano, no mínimo, onde devem constar como temas: a) previsão orçamentária e b) prestação de contas.

Nesse caso, cada edifício deverá observar sua própria convenção condominial, a fim de verificar se os mandatos do síndico e dos conselheiros têm duração de um ou dois anos. Dependendo do caso, será também obrigatória a inclusão da eleição do corpo diretivo.

Assembleias Extraordinárias- que ocorrem sempre que for do interesse do condomínio, e como item obrigatório deverá constar o assunto a ser abordado pelos condôminos, a fim de que os mesmos exerçam seu direito de voto.

Quanto à convocação das Assembleias Gerais, tanto as ordinárias, como as extraordinárias, a mesma será feita pelo síndico e, no caso de omissão por condôminos que representarem 1/4 (um quarto) das frações ideais do condomínio.

Votações – como se apuram os votos?

Dependendo do tipo de votação cada unidade autônoma corresponde a um voto, contudo nem sempre a contagem deverá ser feita obedecendo esse critério, senão vejamos:

 Aprovação de contas, eleição de síndico, aprovação da previsão orçamentária, maioria simples dos condôminos, ou seja, serão computados apenas os votos das unidades que estiverem presentes ao ato e da soma total será dada a conclusão.

 Alteração da convenção: Pela legislação a alteração ou modificação, ainda que parcial, da Convenção do Condomínio é de 2/3 (dois terços) da fração ideal.

 Modificação da destinação da área comum: Nesse caso, o condomínio pretende a alteração do uso de uma determinada área comum, sendo obrigatório o quorum da unanimidade dos condôminos, isto é, todas as unidades autônomas devem estar presentes ao ato, ou se fazendo representar por procuradores, e votarem no mesmo sentido.

 A destituição do síndico por má gestão à frente do condomínio tem como quorum a maioria absoluta, ou seja, metade mais um, dos condôminos que comparecerem ao ato.

 Alteração do Regulamento Interno: Nesse caso há duas situações distintas, a saber: a) se a alteração foi determinada em razão de convocação específica constante de assembléia geral ordinária, bastará a maioria simples dos condôminos presentes ao ato para que a alteração seja aprovada e válida; b) se a alteração ocorrer através de assembléia extraordinária, especialmente convocada para tal finalidade, o quorum é idêntico ao da alteração ou modificação da convenção de condomínio, ou seja, 2/3 (dois terços) da fração ideal.

No que se refere, portanto à apuração dos votos todo cuidado há de ser observado, a fim de não ser provocada irregularidade ou nulidades, que causarão transtornos a toda comunidade condominial.

Dessa forma, cada tipo de votação será apurada de forma diferenciada, com a contagem levando em consideração a fração ideal de cada uma das unidades autônomas.

Há muita confusão no tocante a contagem dos votos, onde verificamos que a maioria pensa que deve ser computada apenas a quantidade de unidades autônomas presentes ou representadas na assembléia geral, mas, como verificamos anteriormente, isso não é fato, mas sim uma exceção.

Quando a votação acaba empatando, onde um determinado número de condôminos vota em um sentido e, por outro lado, o mesmo número de condôminos vota em sentido diverso, há o exercício do chamado “voto de minerva”, ou de desempate.

Esse voto de desempate deverá ser exercido tão-somente pelo presidente dos trabalhos. Assim, se o presidente dos trabalhos também for condômino, naturalmente ele exercerá o direito ao voto de desempate.

A lei é omissa quanto a regulamentar essa situação, mas existem convenções condominiais que retratam a situação e descrevem o modo pelo qual esse direito será exercido.

Devemos lembrar, que quando a lei é omissa a respeito de um assunto, isso não quer dizer que aquela conduta seja proibida. Por outro lado, sempre será importante a observação dos itens obrigatórios constantes da lei, isto é, dos quoruns exigidos para cada uma das votações, que se não observado poderá causar nulidade do ato, ou daquele tema específico.

Fonte: FolhadoCondominio / Por: Rubens J. Reis Moscatelli

*Rubens José Reis Moscatelli é advogado e presidente do Sindicato dos Condomínios Prediais do Litoral Paulista – Sicon (www.sicon.org.br).