Efeito contrário


O aparente mico de uma compra de imóvel com dívida pode ser um negócio lucrativo

As aparências enganam quem pensa em comprar um imóvel que tenha dívidas: um pressuposto péssimo negócio pode revelar a oportunidade de adquirir o bem por um preço menor que o de mercado.
Mas, para obter esse lucro, é preciso ter uma série de cuidados. O primeiro é checar o tamanho e a origem do débito.
Para considerar o negócio, "a dívida tem que ser de, no máximo, 25% do valor da venda", ensina Mara Bastos, 38, do setor jurídico da Bastos Imóveis.
Só essa comparação, porém, não é suficiente para tomar a decisão: os débitos do imóvel pretendido precisam passar por um "teste de seleção".
"Há dois tipos de dívida", explica o advogado imobiliário Marcelo Manhães de Almeida, 42. "As mais favoráveis para negociação são as relativas ao próprio imóvel, como as de IPTU [Imposto Predial e Territorial Urbano] e de condomínio."
Essas são mais facilmente identificáveis, por consultas à prefeitura e ao condomínio, e sua liquidação também tem um caminho simplificado. Outras, como as de falência, podem emperrar, por exemplo, na disputa entre credores.

Pessoa física ou jurídica
Quando as pendências dizem respeito à pessoa física -ou jurídica- que possui o imóvel, a tarefa de "limpar" a ficha do bem fica mais árdua, e o tempo exigido para ela deve ser ponderado. Contratar um advogado também é recomendado.
"A análise da saúde financeira do vendedor precisa ser cautelosa", adverte Manhães. É necessário cercar-se de cuidados para que um problema aparente não carregue consigo outros que poderão surgir no futuro.
Quem tem uma dívida trabalhista, por exemplo, pode esconder outras. Assim, não basta cuidar da primeira: deve-se correr atrás das similares.
Também é bom identificar se a empresa do vendedor não corre risco de falência, o que comprometeria bens pessoais.
Para dificultar a busca, lembra o advogado, as informações geralmente não são centralizadas. "Se a pessoa sofre um processo em outro município, esse dado só estará disponível no fórum local", pontua. Fonte: Folha de S. Paulo - 11/06/2007

Comprador deve limpar ficha do bem com as próprias mãos

Envolvimento em processo de inventário ou falência emperra negócio

"Por um apartamento que valia entre R$ 120 mil e R$ 130 mil, paguei R$ 100 mil", relata a consultora jurídica P.S., 45 (que não quis se identificar).
"O proprietário, um arquiteto, vinha sendo executado na Justiça por um cliente. O bem possuía ainda dívidas de IPTU e de condomínio e tinha dificuldade de ser vendido."
Ela negociou, então, um abatimento. Em contrapartida, assumiu os encargos. "Deu trabalho", conta ela. Para chegar à economia, a consultora seguiu o passo-a-passo recomendado para realizar uma compra de imóvel nessas condições.
Primeiro: não deixou nenhuma providência nas mãos do vendedor. "Peguei com ele uma procuração e paguei, eu mesma, todas as dívidas."
Para não perder o negócio no meio do caminho, fez um pré-contrato de compra e venda, registrado em cartório -ele definia que ela saldaria as pendências, a serem abatidas do preço. Além disso, adiantou um sinal de 5% do total a ser pago.
O contrato definitivo só foi assinado com as certidões negativas de débito em mãos.
"[Esse tipo de transação] é um risco, mas calculado", avalia P.S.. "Diminui muito se você faz um acordo bem "fechado", põe tudo em contrato e providencia pessoalmente as quitações."
"Limpar" a ficha do imóvel pretendido, porém, nem sempre é possível. "Em geral, qualquer credor está disposto a negociar com quem tem dinheiro", observa Luiz Kignel, 42, sócio da Pompeu, Longo, Kignel e Cipullo Advogados.

Negociação emperrada
"Mas bens cuja posse está em discussão na Justiça, sobretudo em casos de inventário e de falência, são os mais emperrados para uma negociação", afirma.
"Se estão no espólio, todos os herdeiros têm de assinar o contrato, do contrário não dá para efetuar a compra", explica.
"No caso de uma massa falida, em que há vários credores diferentes, o juiz do processo precisa autorizar o negócio."
Nas situações mais complicadas, Marcelo Manhães de Almeida, da Advocacia Manhães de Almeida, não recomenda o "faça você mesmo".
"É preciso procurar um advogado", aconselha. "Se for se basear em promessas do corretor ou deixar as providências nas mãos de terceiros, por exemplo, poderá se dar mal."
Vale lembrar que a aquisição de um imóvel com dívida geralmente só é viável se o acerto é feito diretamente entre comprador e vendedor.
"Se o comprador precisar de um financiamento ou do FGTS, muito provavelmente o banco não permitirá a venda se houver débitos", avisa Mara Bastos, da Bastos Imóveis. Fonte: Folha de S. Paulo - 11/06/2007