Imóvel terá prestação inicial menor na Caixa Econômica


A Caixa Econômica Federal voltará a oferecer, depois de seis anos, financiamentos habitacionais com parcelas mais baixas no início do contrato com o objetivo de aumentar o acesso ao programa do governo federal que promete a construção de 1 milhão de casas.

De acordo com as estimativas do governo, esse sistema de pagamentos, conhecido como Tabela Price, permitirá que 7,6 milhões de pessoas com renda de até dois salários mínimos busquem financiamentos no valor de R$ 40 mil para a compra de imóveis, por exemplo.

Se o método de cálculo das prestações fosse o SAC (Sistema de Amortização Constante, o único usado hoje pela Caixa), essas pessoas não poderiam pegar o empréstimo por não terem renda suficiente para as parcelas iniciais do contrato. As estimativas do governo foram feitas com base na renda das famílias declarada ao IBGE.

A Caixa decidiu voltar a oferecer esse tipo de empréstimo depois da sanção da lei que criou o programa Minha Casa, Minha Vida. Na lei, o governo obriga os bancos a oferecerem aos mutuários pelo menos dois sistemas de pagamento.

Um deles tem de ser obrigatoriamente o SAC, que começa com uma parcela mais elevada, mas tem a vantagem de ir caindo ao longo do contrato.

O outro sistema não foi predeterminado e os bancos poderão optar. A Tabela Price já é usada pelos bancos privados, mas acaba não tendo impacto relevante no mercado porque a Caixa, que responde por 70% do crédito habitacional no país, não usa esse sistema.

Na lei sancionada pelo presidente Lula, há a autorização explícita para a cobrança de juros sobre juros, sistema que serve de base para os cálculos da Tabela Price. É com base nessa permissão que a Caixa pretende se basear para evitar o risco jurídico que forçou o banco a parar de operar com esse tipo de contrato em 2003.

Até agora, a Justiça recorrentemente dá ganho de causa a mutuários que questionam os pagamentos feitos com base na Tabela Price porque considera que esse tipo de cálculo dos juros é proibido no país.

A discussão jurídica tem a ver com aumentos excessivos no valor das prestações. É que pela Tabela Price o mutuário leva mais tempo para devolver o dinheiro ao banco e, portanto, se houver aumento na taxa de juros, ele incidirá sobre um saldo devedor mais elevado. Isso fará com que a prestação aumente, com o consequente risco maior para o tomador.

Já no caso do SAC, há menos influência da TR, a taxa de juros que corrige uma parte dos financiamentos, porque o mutuário devolve o dinheiro emprestado pelo banco num tempo mais curto. Com isso, a prestação, que começa mais elevada, cai com o tempo.

Apesar de pagar menos no começo do contrato, o mutuário que financiar imóvel pela Tabela Price acabará pagando mais juros ao banco ao final do empréstimo. Isso acontece porque a amortização (parte da parcela que corresponde à devolução do dinheiro ao banco) é mais lenta nesse sistema.

De acordo com as estimativas do governo, esse sistema de pagamentos, conhecido como Tabela Price, permitirá que 7,6 milhões de pessoas com renda de até dois salários mínimos busquem financiamentos no valor de R$ 40 mil para a compra de imóveis, por exemplo.

Se o método de cálculo das prestações fosse o SAC (Sistema de Amortização Constante, o único usado hoje pela Caixa), essas pessoas não poderiam pegar o empréstimo por não terem renda suficiente para as parcelas iniciais do contrato. As estimativas do governo foram feitas com base na renda das famílias declarada ao IBGE.

A Caixa decidiu voltar a oferecer esse tipo de empréstimo depois da sanção da lei que criou o programa Minha Casa, Minha Vida. Na lei, o governo obriga os bancos a oferecerem aos mutuários pelo menos dois sistemas de pagamento.

Um deles tem de ser obrigatoriamente o SAC, que começa com uma parcela mais elevada, mas tem a vantagem de ir caindo ao longo do contrato.

O outro sistema não foi predeterminado e os bancos poderão optar. A Tabela Price já é usada pelos bancos privados, mas acaba não tendo impacto relevante no mercado porque a Caixa, que responde por 70% do crédito habitacional no país, não usa esse sistema.

Na lei sancionada pelo presidente Lula, há a autorização explícita para a cobrança de juros sobre juros, sistema que serve de base para os cálculos da Tabela Price. É com base nessa permissão que a Caixa pretende se basear para evitar o risco jurídico que forçou o banco a parar de operar com esse tipo de contrato em 2003.

Até agora, a Justiça recorrentemente dá ganho de causa a mutuários que questionam os pagamentos feitos com base na Tabela Price porque considera que esse tipo de cálculo dos juros é proibido no país.

A discussão jurídica tem a ver com aumentos excessivos no valor das prestações. É que pela Tabela Price o mutuário leva mais tempo para devolver o dinheiro ao banco e, portanto, se houver aumento na taxa de juros, ele incidirá sobre um saldo devedor mais elevado. Isso fará com que a prestação aumente, com o consequente risco maior para o tomador.

Já no caso do SAC, há menos influência da TR, a taxa de juros que corrige uma parte dos financiamentos, porque o mutuário devolve o dinheiro emprestado pelo banco num tempo mais curto. Com isso, a prestação, que começa mais elevada, cai com o tempo.

Apesar de pagar menos no começo do contrato, o mutuário que financiar imóvel pela Tabela Price acabará pagando mais juros ao banco ao final do empréstimo. Isso acontece porque a amortização (parte da parcela que corresponde à devolução do dinheiro ao banco) é mais lenta nesse sistema. Fonte: PB Agora - 12/07/09